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艾经纬:刚需是楼市最蛊惑人心的谬误  

2014-11-23 11:47:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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艾经纬:刚需是楼市最蛊惑人心的谬误 - 九个头条 - 九个头条


导语:不知何时,“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞,在鼓动之下,老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱,于是纷纷觉得自己是个“刚需”,一定得买房,大有不买就活不下去的感觉。


不知何时,“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞,在鼓动之下,老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱,于是纷纷觉得自己是个“刚需”,一定得买房,大有不买就活不下去的感觉。


一位房地产业的朋友解释,行业从业人员说“刚需”的意思,即是自住型需要:包括婚房、改善、首置等,只是普通人没有经济学概念,不知经济学里的“刚需”为何物。


话虽如此,但实际上,“刚需”说法堪称流毒无穷,裹挟了无数年轻人,堪称房地产市场上最蛊惑人心的谬误。


在经济学语言中,刚需全称刚性需求,即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么,房子是“刚需”类商品吗?显然不是。


一个购房者调查的反驳


也许地产商不高兴了会说道,你到某个城市要住房,你结婚要婚房,生了孩子还得换大一点的房子,这不是刚需吗?


不是!这不过是需要,甚至不是有效需求,先简单用一个调查数据来说明。


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图:买房者居住满意度及价格承受能力调查(来源:世联地产官网,2014年3月)


这个调查很直观,第1个问题可以看出,63%的人有改善居住环境的需求;第2个问题则可以看出,97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。看清楚了吗?有需要但缺乏支付能力,这在经济学上叫无效需求,而并不是所谓的“刚需”。


大多数人对生活是充满美好向往的,希望“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”,但现实是残酷的。


此外,刚性需求是指对商品的价格变动不敏感,是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。这么解释吧,一盒快餐因为种种因素涨价两三元,比例虽高但也可以接受,因为不吃饭很饿啊。可是房子涨起价来岂是区区几元了事,就连租金涨起来都很吓人。


确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上,但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。


人不吃饭会饿死,但没见到没买房就会饿死,要知道,住房存在很多不同层次的替代物,如不同层次的租房、保障房。


现实案例之反驳:价格换销量


相反,一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋,用降价来吸引需求。


在被曝光的4月底地产界小规模闭门会议上,万科副总裁毛大庆表示,市场中90%以上的购房者的临界点特别敏感,2014年4月万科北京的万科橙项目,定价2.2万元/平方米,在市场上引起轩然大波,4小时卖光。


毛 大庆还透露,万科做了个测试,一个楼盘价格卖到2.8万元-2.9万元/平方米,购房者人数立刻下降;卖到3万元/平方米,购买下降的就更明显;另一个在 北京亦庄的3.6万元/平方米的项目,开盘后卖了40%,后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。


万科的例子从实质上说明了房地产并不是刚需物品,只要降价让利,需求就来了,房价涨了,买的人就立刻减少了。这还不够弹性吗? 所以,一些庸俗的经济学家鼓吹商品住宅是刚需,真应该让他回到经济系一年级重修。


被透支的“刚需”


再退一步讲,即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力,很遗憾的是,目前已基本上被透支了。


2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高,达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点,甚至是历史最高。


为何这么说?原因有很多,如鄂尔多斯(8.75, 0.03, 0.34%)、温州等局部性的房地产泡沫崩溃,人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表,笔者在《房市大衰退》中会阐述地很充分,尤其从33年的价格和周期变动角度推演。


下面来看个直观的图。这张图描述了1997年以来的高端住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积变迁,2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%,远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。


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1997年~2013年高端住宅销售情况


更 重要的是,一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的,而高端住宅商品房销售面积是逐减的。说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少,近几年火爆 的房地产市场更多是在中低收入阶层在推动(某种意义上也就是所谓的“刚需”群体),尤其是2013年房地产调控实质上的放开。


所以,指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了,买方透支的市场从来只有一种结果,大家都懂的。可以说,早降价,大力去库存,就是未来活下来的捷径。


(作者为第一财经《财商》副主任,新浪微博:@艾经纬CBN,最新著有《房市大衰退:33年房市变迁大推演》)


(本文作者介绍:第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股?》(电子书,百度阅读),合著有畅销书《中国富人为何变穷》,即将出版《房市大衰退》。)


(本文为新浪财经专栏授权转载,作者艾经纬)
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