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九歌:看了新《不动产权证书》才明白 房主原来只是个租客!  

2015-03-07 13:02:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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?九个头条讯:


前几天随着《不动产登记暂行条例》开始施行,国土资源部部长在徐州为市民颁发全国第一本不动产权证书。新闻中,领了001号证书的市民非常激动。


然而,很快又爆出新版不动产权证书有短板。“机关”就在国土资源部此前公布的几张图片——新制作的房地合一的《不动产权证书》内页的内容,在所设计的唯一表格上,以“使用期限”来体现不动产权利。既然是不动产,说明这个证书既适用于房屋也适用于土地。


问题来了:按照现在土地管理法规规定,城市土地属于国家所有,但我买了商品房,房价中包括了地价款,其对应的土地照理应该属于我。


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一个常识:买了房同时也就买了对应的土地


按理说,购房者当初买房时,房价里面已经包括了地价款,而且是占房价最大头的。既然付了土地价款,该块土地及对应的房屋都应该属于业主所有。


换 句话说,当某个楼盘全部卖掉之后,无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利,前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利,这一点在政府与开发 商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了,所转让的也同时是房屋和分摊的土地,即房屋财产和分摊的土地财产。


所以,每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人,而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者,无论是针对房屋还是土地。


可当前的实际情况是,业主不但没有这块土地的所有权,而且在小区里是被开发商控制的物业公司管理着。可见,八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限。


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争议:新版证书不应规定“使用期限”


数月前,当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时,有专家曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书。


在 权证角度,一方面要求归还“文革”中强行收走的《房地产所有证》,另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证,以便后人继承父辈已经合法登记的财产。 同时,还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示,归还和制作祖宅的土地所有权证,不用修改八二宪法就可做到(因“法不溯及既 往”),而对于商品房新业主的土地所有权证,需要先对八二宪法做出修订。


专家据此认为,目前刚出炉的这份《不动产权证书》是有严重错误的,希望国土部收回去重新制作。


看看美国怎么规定的?


来见识一下美国的土地所有权怎么规定的。美国1946年根据最高法院判决确定了领空权,即土地所有权不仅包括地表及地表上的空间,还包括地下空间。其范围是金字塔型的。美国每个州都有自己的不动产登记系统,以县为登记单位。
在 美国,根据托伦斯登记法,不需要登记转让的每一份文件,只是通过政府部门登记并发给一个不动产所有权证书。这个证书有三个目的:通过法院认定不动产所有权 的归属人;方便不动产转让;建立不动产索引系统。美国还给不动产所有权建立了保险,一种是房主雇佣律师进行调查,给保险公司提供报告,另一种是保险公司自 己调查,将结果告知买房者。
相比之下,中国在不动产权登记的一些表面程序上跟美国一样,也是县级以上国土部门进行登记。但在最关键的土地归属问题以及权利范围上都与美国差异很大。

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