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夏致:在三四线城市做商业地产真的很美?  

2015-07-02 09:36:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在万达的"稳赚1号"一期项目大获全胜后,二期项目也将于明天上午10点开放申购,那些没抢到第一期项目的小伙伴们估计都要激动地哭出来。不过话又说回来,万达那么有钱,为什么一定要向大家筹钱盖广场呢?

因为王董事长的目标是:"万达的目标是到2020年,万达广场达到400家,到了2025年,10年时间万达广场开业要达到1000家。"可是这么多万达广场建到哪里呢?答曰:广大的地级城市和重要县级市,这其中有相当一部分都是三、四线城市。


为啥要去三、四线城市做商业地产?

即使央妈最近降息又降准,但三、四线城市的消费能力实在有限,而且现在仍旧处于消化高库存的状态。所以很明显:在三、四线城市做民用住宅是一件比较不靠谱的事情;那转战一线城市呢?也不行,因为一线城市竞争太激烈了,那些实力一般的二线房企哪里有资本和巨头们抢地?于是乎,他们有了新方案:去三、四线城市做商业地产。


01.jpg


当然了,三、四线城市的商业地产是有着广阔的市场的:老百姓越来越有钱,对购物和娱乐的需求越来越大,但却缺乏像样的购物中心。连王健林都说:"我们突然发现地级城市和重要县级市存有空白,在分析这些年我们投资在这些区域的时候,发现回报也是相当不错。"看到这个商机后,大批二线房企争先恐后地去三、四线城市拥抱商业地产:2014年,嘉凯城仅在浙江就拿地14幅;新城控股去年一年就在长三角、环渤海等区域拿地13宗,主要分布在三四线城市;正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示:"未来我们将达到30~50个购物中心的商业规模"……


三、四线城市的商业地产真的很美吗?

虽然都在地产圈,但做商业地产与民用住宅有着很多的不同点:商业地产是一个复合型的产业,包括地产、商业、投资、金融等,这也难怪为什么目前中国只有少于1%的企业在做商业地产。商业地产对资本的要去很高,需要找到低成本、能长期使用的资金,这对于很多二线房企来说都是一个不小的挑战;一些二线房企如嘉凯城等都是住宅起家,如何尽快转变思维也是一个难题。除此之外,商业项目一般需要三年培育期,最少也是两年,在这段市场培育期内,开发商会面临各种各样的问题也很容易死掉,会给开发商带来不小的压力。


02.jpg


当然了,即使是在一、二线城市,商业地产尤其是购物中心也面临着一个十分严重的问题-同质化。等到大量房企进驻三、四线城市时,肯定免不了"贴身肉搏战",那么那些房企们是否已经找到了差异化的商业模式?

除了这些,还有一个严峻的问题:那就是三、四线城市的容量毕竟是有限的,当房企们都进驻了,还会有足够的客流量和回报率吗?

(本文参考自证券日报、赢商网等,图片来源于网络)



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