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万橙会:为避死亡,中小型房企要如何逃生  

2015-08-20 09:48:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月18日这个看上去很“吉利”的日子对房企来说却有人欢喜有人愁,而且总体来看,坏消息多过好消息:


8月18日,“宇宙第一房企”绿地集团在上海证券交易所大厅举行股票上市仪式;同一天,浙江广厦发布公告称,在未来三年内逐步退出房地产行业。


同样是这一天,莱茵置业公告称,公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司,全面转型体育产业。8月18日消息,8月12日,常州市天宁区人民法院发布公告,曾跻身中国房地产企业100强、旗下3家楼盘曾获联合国环境规划署奖项的常州华光房地产开发有限公司被申请破产。就在华光公布后不久,南京本土开发商昆仑沃华陷入资金链断裂危机。

8.19转型1.JPEG

其实从今年年初开始,不少房企就在退出房地产市场,2月,上海证大集团戴志康宣布退出房地产。5月,江中地产作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。8月7日,海德股份公告称,公司作价8750万元剥离房地产业务。8月11日,高新发展公告称,公司拟2.47亿元置出房地产业务。


显而易见的是,面临倒闭危机的大多是中小型房企,洗牌也是一个持续过程。大企业如万科上半年业绩漂亮,也很难提升毛利率,更无法阻止ROE(净资产收益率)下滑,但不至于关系到存亡问题——为了避免死亡,中小型房企都是怎样逃生的?


1.转型到自己尚有资源的行业:如金融、贸易等


这在一些地方房企比较典型,比如通策转做医疗、美都转做能源、莱茵转做体育、广厦跨界影视文化产业,广厦在2014年上半年通过资产置换置入东阳福添影视公司,其制作过《凤穿牡丹》、《攻心》、《妻子的秘密》等一系列电视剧。广厦在公告中称,将做好做强影视文化产业。


而金融是几乎所有房企都与之关系密切的领域,代表的房企有这些例子:匹凸匹在半年报中宣布,未来将计划逐步剥离房地产业务,专注发展互联网金融;6月,一向极少公开露面的南江集团总裁王栋现身华丽家族(600503.SH)股东大会。他以大股东的姿态,向外界描绘了华丽家族的未来轨迹:存量项目开发完后退出房地产,而金融投资则被视为利润稳定器。

8.19转型.jpg

而转型进入贸易行业的中小房企有一定优势,房地产企业的核心工作在于市场营销。而且,房地产的营销水平还是众多行业中最高效的之一,也是促销实战经验最丰富行业之一,比如海德股份也在7月23日发布公告称,将平湖耀江24%股权作价8750.46万元向耀江房产出售,交易完成后,该公司基本退出房地产市场,主营业务将只保留贸易业务。


2.依旧做房地产,注入一些新动力:如互联网+、物业等

8.19转型物业.jpg

现在地价飞涨,加上各种税费在内的成本高达70-75%以上,企业生存压力剧增。近年来,中小型房企朝物业管理、家装、租赁和再交易代理、社区金融和消费等下游扩展的例子不少,而追赶“互联网+”的潮流,与互联网企业联手“去库存”之类的方法也屡见不鲜。尽管目前盈利模式尚未清晰成熟,但据《每日经济新闻》报道,房企向下游领域转型,可谓是“由重到轻”的脱胎换骨。因此,将物业、酒店、社区服务等子板块独立,或以海量房地产资源为平台,延伸到金融、旅游和文化等领域,并与互联网结合起来,可以实现高估值上市融资。这已成为房企转型的主要渠道。


3.和大房企合作:出手土地或借互联网金融周转


万达、万科、保利、恒大等都在向金融领域转型,增添更多业务板块,而中小型房企在融资渠道上存在一定难度,于是有不少企业的产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案以弥补银行的空缺。同时,汇联金融服务控股有限公司执行董事、首席运营官郭馨孺在接受财经网采访时表示,“对于小开发商来说,建议他们把已经有的土地卖给大开发商,或者跟大开发商合作。如果小开发商手头有一笔资金打算投资拿地,建议他跟着金融机构去给大开发商做财务投资,这种选择可能比小开发商自己拿地开发的收益更好”。

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高盛(Goldman Sachs)的数据显示,房地产业的整合趋势一直在加速。在截至7月的一年中,中国17家最大开发商的市场份额扩大到22%,上升5个百分点,是至少自2007年以来的最大增幅。依事儿哥看,洗牌是趋势,但也不是所有的中小型企业都会死,把握机会扭转局面的才是“胜者为王”了。


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